Saggio
Forme esecutive e strategie concorsuali della vendita d’azienda nella liquidazione universale*
Francesco De Santis, Ordinario di diritto processuale civile nell’Università di Salerno
5 Maggio 2026
*Il saggio è stato sottoposto in forma anonima alla valutazione di un referee.
Lo scritto riprende i contenuti della relazione tenuta dall’autore a Como, presso il Pontificio Collegio Gallio, l’11 aprile 2026, nell’ambito del Convegno I nodi gordiani delle vendite giudiziarie, e sarà inserito nella relativa raccolta di Atti.
Lo scritto riprende i contenuti della relazione tenuta dall’autore a Como, presso il Pontificio Collegio Gallio, l’11 aprile 2026, nell’ambito del Convegno I nodi gordiani delle vendite giudiziarie, e sarà inserito nella relativa raccolta di Atti.
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Muovendo dalla regola di preferenza per la cessione unitaria (ora elevata a principio eurounitario dalla Direttiva pre-pack 2026/799), l’autore analizza il fondamento economico-giuridico della vendita dell’azienda nella liquidazione giudiziale, evidenziando l’irriducibilità della cessione unitaria del compendio aziendale al modello codicistico dell’esecuzione singolare, ma al contempo la necessità di coordinare il programma di liquidazione ed il disciplinare di gara coi principi di contendibilità, di trasparenza e di legalità della procedura, nonché con gli effetti purgativi della vendita coattiva. Il modello della cessione in blocco dell’azienda può risultare proficuamente “ibrido”, nella misura in cui sussume i principi fondativi dell’esecuzione forzata (stima, competitività, pubblicità) orientandoli, in un’ottica di prosecuzione dell’attività d’impresa, verso la soluzione economicamente più efficiente per la massa dei creditori.
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Sommario:
2 . Il fondamento economico-giuridico della regola di preferenza per la cessione unitaria
3 . Strumenti del diritto sostanziale che rendono più appetibile la cessione dell’azienda in blocco
7 . Sui rapporti tra cessione in blocco dell’azienda e privilegio processuale fondiario
8 . La stima del compendio aziendale
9 . Il pagamento del prezzo e la sospensione della vendita dell’azienda
10 . L’atto di trasferimento dell’azienda ed il provvedimento purgativo dei gravami
1 . La centralità della cessione unitaria dell’azienda nel diritto interno e nei principi del diritto eurounitario
La disciplina della vendita nella liquidazione giudiziale, contenuta nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), ha, da un lato, fattorizzato i principi della vendita coattiva nell’esecuzione singolare dettati dal codice di procedura civile (stima, competitività, pubblicità, ordine di liberazione dell’immobile, purgazione dei gravami); dall’altro lato, ed in linea con gli orientamenti già consolidati sotto il vigore della legge fallimentare, ha implementato una strategia di realizzo orientata a preservare il valore dell’impresa.
Uno degli strumenti cardine di tale strategia è la disciplina della cessione unitaria dell’azienda o di suoi rami, rispetto all’alternativa della cessione atomistica dei cespiti aziendali[1].
Tale aspetto è stato valorizzato, anche a livello normativo di vertice, dal formante eurounitario.
La Direttiva UE 2026/799 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 30 marzo 2026, che armonizza taluni aspetti del diritto in materia d’insolvenza (c.d. direttiva pre-pack)[2], afferma con chiarezza che “nel contesto di una liquidazione in procedure di insolvenza, le normative nazionali in materia di insolvenza dovrebbero consentire il realizzo dei beni di un’impresa attraverso la vendita dell’impresa, o di parte di essa, in regime di continuità aziendale”, e che quest’ultima “è intesa come il trasferimento totale o parziale di un’impresa a un acquirente in modo tale che l’impresa, o una sua parte sufficientemente rilevante, possa continuare a operare come unità economicamente produttiva”, e non già “come comprendente la vendita dei singoli beni di cui si compone l’impresa”, secondo il modello della “liquidazione atomistica”[3].
E’, infatti, da ritenersi che “in caso di liquidazione si possa recuperare un valore più elevato vendendo un’impresa, o parte di essa, in regime di continuità aziendale piuttosto che mediante liquidazione atomistica”[4], e che “il valore di continuità aziendale di un’impresa potrebbe essere ragionevolmente ritenuto superiore al suo valore di liquidazione atomistica poiché si basa sull’ipotesi che l’impresa prosegua le sue attività con il minimo di perturbazioni, mantenga la fiducia dei creditori finanziari, degli azionisti e dei clienti e continui a generare reddito”[5].
Tali principi – che individuano nel trasferimento in blocco dell’azienda lo standard minimo di armonizzazione – necessitano di essere compiutamente recepiti all’interno degli ordinamenti degli Stati membri[6].
Purtuttavia, si può a mio avviso sostenere che essi fin d’ora rappresentano utili (e forse anche ineludibili) criteri interpretativi, da un lato, per consolidare la tendenza della prassi a privilegiare la cessione unitaria del plesso aziendale, dall’altro lato per avviare a risoluzione talune problematiche di “frizione” sistematica nell’individuazione del criterio di prevalenza tra le regole della cessione in blocco e quelle dell’esecuzione singolare (mi riferisco, ad esempio, all’esecuzione singolare, col privilegio processuale fondiario previsto dall’art. 41 T.u.b., dei beni immobili compresi nell’unitario plesso aziendale, sui cui tornerò più avanti).
Al contempo vi è da riconoscere che il legislatore interno è, in ogni caso, già da tempo chiaramente orientato vero il modello del trasferimento unitario.
Il punto di snodo del percorso normativo che qui interessa è l’art. 214 CCII, il quale riproduce nella sostanza l’art. 105 L. fall.[7], consentendo la liquidazione atomistica dell’azienda solo quando non sia ragionevolmente prevedibile che la vendita dell’azienda, di suoi rami o di beni e rapporti in blocco generi maggiore soddisfazione per i creditori[8].
Ne consegue che “il rapporto tra vendita aggregata e vendita atomistica è conformato nel senso che la prima è l’ipotesi ordinaria, l’altra quella residuale”[9]; e che il curatore deve programmare il realizzo verificando in concreto, dapprima, la perseguibilità dell’opzione “unitaria” e, solo in subordine, di quella frazionata.
Tali regole si collocano nel solco della svolta normativa illo tempore impressa dall’art. 105 L. fall. (introdotto dalle riforme del 2006-2007), e riflettono un’opzione di politica legislativa finalizzata a massimizzare il realizzo, valorizzando avviamento e continuità organizzativa, e puntando su una proceduralizzazione della vendita in chiave competitiva, presidiata dal giudice delegato.
In questa cornice, la vendita concorsuale dell’azienda “somiglia” alla vendita esecutiva per rigore formale e garanzie di trasparenza, ma conserva margini di flessibilità funzionali alla migliore tutela della massa creditoria.
Dico “somiglia”, in quanto – come meglio si argomenterà più avanti – è del tutto evidente che per essa “non sia possibile l’abituale scelta fra le forme stabilite nel programma di liquidazione e quelle previste dal codice di rito, perché semplicemente il codice di rito a proposito dell’espropriazione individuale non può prevedere la vendita in blocco, che invece nel caso della liquidazione giudiziale (e in genere nelle procedure concorsuali) è addirittura preferibile a quella atomistica, preferenza assolutamente centrale nell’economia del codice della crisi, che anche in ossequio ai principi espressi dalla Direttiva Insolvency, favorisce in ogni modo la continuità e dunque la sopravvivenza dell’azienda”[10].
La giurisprudenza ha – non da oggi – chiarito che, stante l'autonomia funzionale dei singoli beni organizzati in azienda, per iniziare l'esecuzione forzata sui beni aziendali è necessario eseguire separati pignoramenti per gli immobili e per i mobili, salvo il ricorso all'art. 556 c.p.c. Ma l'esecuzione congiunta sull'immobile e sui mobili, prevista da quest’ultima norma, mira solo a ricavare dalla vendita del complesso dei beni un prezzo di aggiudicazione superiore a quello che il creditore prevede di poter conseguire attraverso una vendita del compendio mobiliare separata da quello immobiliare: da essa, quindi, non deriva affatto la conseguenza che la somma ricavata dalla vendita vada a costituire una sola massa, sulla quale il creditore possa far valere la prelazione immobiliare, giacché la frazione riferibile ai beni mobili (vuoi che sia stata specificamente individuata, vuoi che sia determinabile in termini di una quota dell'intero) dovrà restare distinta dalla parte del ricavato inerente all'immobile ed essere, quindi, destinata a soddisfare crediti che, nella distribuzione, non vengano collocati in posizione deteriore rispetto a quelli assistiti dalla garanzia immobiliare[11].
2 . Il fondamento economico-giuridico della regola di preferenza per la cessione unitaria
La chiara preferenza legislativa per la cessione dell’azienda in blocco si traduce, sul piano concreto, in un onere di motivazione: la scelta di vendere i singoli beni è legittima in quanto sia sorretta – tanto per il curatore, quanto per il comitato dei creditori e per il giudice delegato – dalla previsione, plausibile e documentata, che la vendita atomistica non offrirebbe un miglior realizzo.
L’art. 214, comma 1, CCII valorizza il principio per il quale il curatore deve perseguire il massimo realizzo possibile del patrimonio del debitore, stante il fatto che – almeno nella liquidazione giudiziale – la maggiore soddisfazione dei creditori “continua ad essere il fine principale della procedura concorsuale, destinato a prevalere anche sull’interesse alla conservazione dei complessi produttivi”[12].
La giurisprudenza di merito ha traslato questo canone al di fuori della liquidazione giudiziale (si pensi alle dispute sul “valore di liquidazione” nel concordato preventivo), esigendo che il debitore (nel corso del procedimento per l’omologazione di uno strumento), al pari che il curatore (della liquidazione giudiziale), spieghino perché non sia possibile o conveniente una cessione in blocco, e valorizzino, se del caso, la possibilità di concentrare il trasferimento su rami aziendali compatibili col perimetro del mercato[13].
Le ragioni fondative di tale approccio sono tangibili: la comparazione tra l’opzione unitaria e quella atomistica deve tenere conto dei ritorni dell’avviamento, dell’uso integrato dei cespiti, dell’assetto contrattuale e delle sinergie interne all’azienda, della rete commerciale, del know-how, della diffusione e notorietà dei segni distintivi, che la vendita atomistica tenderebbe a disperdere o a disgregare.
3 . Strumenti del diritto sostanziale che rendono più appetibile la cessione dell’azienda in blocco
Una strategia di cessione unitaria può funzionare solo se la platea dei potenziali acquirenti è invogliata a partecipare. E la partecipazione dipende, in larga misura, dalla prevedibilità e dalla limitazione dei rischi connessi all'acquisto.
Il CCII ha costruito a tal fine una rete di tutele sostanziali, a cui è il caso di fare un breve riferimento nei suoi quattro strumenti fondamentali, che implementano la preferenza del legislatore per la vendita in blocco dell’azienda.
Il primo strumento è rappresentato dall'esonero del cessionario dalla responsabilità per i debiti pregressi. L’art. 214, comma 3, CCII ha confermato la deroga (già prevista dalla legge fallimentare) alla regola generale (fissata dall’art. 2560 c.c.) della responsabilità dell’acquirente per i debiti, che risultano dai libri contabili obbligatori, contratti dall’azienda anteriormente al trasferimento nella liquidazione giudiziale[14]. Tale responsabilità è, infatti, espressamente esclusa dalla norma, salva diversa convenzione.
Questa deroga abbatte l'alea dell'acquisto – che rappresenta spesso l'ostacolo principale alla cessione – ed allarga in modo significativo la platea dei potenziali acquirenti, comprendendo soggetti che, nel mercato ordinario, sarebbero scoraggiati dal rischio di dover rispondere di passività ignote o difficilmente quantificabili.
Il secondo strumento è rappresentato dalla facoltà di strutturare il corrispettivo attraverso l'accollo dei debiti da parte del cessionario (art. 214, comma 4 e 8). Invece di pagare un prezzo in denaro corrispondente al valore netto dell'azienda, l'acquirente può accollarsi[15] determinati debiti dell'impresa (tipicamente quelli assistiti da garanzie reali sui beni ceduti), riducendone corrispondentemente il prezzo formale, con esclusione “comunque” della responsabilità dell’alienante ex art. 2560 c.c.
Si tratta di uno dei tasselli cardine della strategia di cessione competitiva in blocco dell’azienda liquidata[16], poiché, anche in caso di accollo, il creditore non potrà far valere la responsabilità solidale dell’alienante, ossia della curatela[17]. Ciò rende la struttura dell'operazione più flessibile e consente di attrarre acquirenti con diverse capacità finanziarie, purché non si alteri la graduazione dei crediti nella procedura.
L'art. 214, comma 8, CCII stabilisce che il pagamento del prezzo può essere effettuato mediante accollo di debiti da parte dell'acquirente “solo se non viene alterata la graduazione dei crediti". Questa previsione richiede che l'accollo rispetti la collocazione preferenziale dei creditori secondo le cause legittime di prelazione, evitando che l'operazione si traduca in un vantaggio indebito per taluni creditori a scapito di altri.
In presenza di debiti assistiti da privilegi o garanzie reali sui beni compresi nel compendio aziendale ceduto, l'accollo presuppone che i beni oggetto della garanzia siano trasferiti al cessionario unitamente ai debiti garantiti, “perché a diversamente concludere il creditore privilegiato perderebbe la sua prelazione senza corrispettivo”[18], con conseguente alterazione della graduazione.
L’assetto così determinato è funzionale ad allargare la platea degli acquirenti e ad accrescere il valore di realizzo dell’azienda: la norma, da un lato, attenua l’alea dei debiti pregressi gravante sull’acquirente[19]; dall’altro lato, consente di calibrare il corrispettivo della vendita, considerando le specifiche passività accollate[20], purché ciò non produca asimmetrie o favoritismi nelle cause di prelazione[21].
Secondo la giurisprudenza, l’esonero da responsabilità del cessionario opera anche quando la vendita avviene a valle di una procedura di selezione del contraente contestata per un preteso deficit di competitività: il giudice dell’esecuzione, che fosse successivamente investito della questione, non avrebbe titolo per sindacare ex post la congruità del modulo competitivo concorsuale, essendo i rimedi confinati entro la sede propria della procedura liquidatoria[22].
Il terzo strumento, funzionalmente collegato all'accollo, è la conservazione delle garanzie e dei privilegi sui crediti ceduti: l’art. 214, comma 6, CCII prevede che "i privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo, da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la loro validità e il loro grado a favore del cessionario". Tale previsione assicura la continuità delle tutele reali e personali che assistono i debiti ceduti, consentendo al cessionario di subentrare nella medesima posizione giuridica del cedente, senza che le garanzie si estinguano per effetto del trasferimento. Questo meccanismo – che riprende principi già sperimentati in altri contesti di circolazione procedimentalizzata o anche coattiva dei beni[23] – rende più appetibile la cessione in blocco, garantendo al cessionario la stabilità delle garanzie prestate da terzi o costituite sui beni aziendali.
Il quarto strumento è rappresentato dalla circolazione protetta dei crediti aziendali.
La cessione dei crediti inerenti all’azienda ceduta produce effetti nei confronti dei terzi dal momento dell’iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione; il debitore ceduto, tuttavia, resta liberato se paga in buona fede al cedente prima dell’opponibilità (art. 214, comma 5, CCII)[24].
La ratio di tali previsioni è chiara: garantire, sotto condizione di tutela del debitore ceduto che paga in buona fede, la tracciabilità dei crediti e l’affidamento dei terzi, facendo sì che il cessionario succeda nella medesima “forza” dei diritti compresi nel compendio aziendale, e quindi rendendo, anche in questo caso, più appetibile l’acquisto in blocco e la strategia liquidatoria che la governa.
4 . L’incompatibilità della filosofia che sorregge le regole dell’esecuzione singolare con le finalità della vendita coattiva in blocco dell’azienda
Si è sopra detto che, anche dal punto di vista giuridico-processuale, non è possibile procedere al pignoramento di un’azienda come tale, in quanto l’atto di pignoramento può colpire solo i singoli beni che costituiscono l’azienda; non è altresì possibile sostenere che l’esecuzione individuale trovi fondamento nell’equiparazione dell’apertura della liquidazione giudiziale ad un atto di pignoramento generale.
L’esecuzione collettiva “è un fenomeno giuridico ben più complesso di un pignoramento generale tanto che il curatore, proprio per mantenere l’azienda (nella sua unitarietà), si può trovare nella necessità di subentrare nei contratti pendenti (atto che non è possibile nel caso di esecuzione individuale) o addirittura gestire l’impresa in esercizio provvisorio”[25].
E’ stato acutamente osservato che l’espropriazione forzata dell’azienda, per potersi concretamente attuare nel contesto di un’esecuzione singolare, esigerebbe la direzione di un unico giudice su un processo esecutivo che investa, cumulativamente, beni e diritti eterogenei[26]: esigenza, quest’ultima, che non può essere soddisfatta in sede di espropriazione individuale, ove la competenza del giudice dell’esecuzione è attribuita in base ai singoli beni staggìti[27].
Nel processo esecutivo singolare non è neppure configurabile una "riunione" in senso tecnico, come quella disciplinata dagli artt. 273 e 274 c.p.c., ma al più lo svolgimento di plurime procedure in un unico processo.
Anche l’art. 561 c.p.c. – il quale, a certe condizioni, consente che, in caso di pluralità di pignoramenti su un medesimo bene immobile, l’esecuzione si svolga in un unico processo – trova applicazione soltanto qualora coincidano i beni colpiti da diversi pignoramenti, il che si verifica quando, in momenti diversi, sono assoggettati ad espropriazione i diritti reali vantati dallo stesso esecutato sul cespite colpito, ma non nel caso in cui distinti diritti, facenti capo a soggetti differenti, pur se riguardanti il medesimo bene, siano aggrediti con diversi atti di pignoramento; in quest'ultima ipotesi, infatti, le procedure restano formalmente separate (anche se, nell’ipotesi in cui pendano davanti al medesimo tribunale, sono trattate congiuntamente, al fine di liquidare il cespite con un'unica vendita), con la conseguenza che le vicende della singola procedura non si ripercuotono necessariamente sulle altre[28].
L’espropriazione forzata dell’azienda presuppone, inoltre, l’esigenza di un mezzo tecnico di conservazione (e quindi di gestione) del compendio, dal momento del pignoramento al momento della consegna all’aggiudicatario o all’assegnatario: mezzo di cui non solo nel codice di rito non è traccia, ma che “sarebbe addirittura irrealizzabile, davanti a una pluralità di procedure e di organi giudiziari competenti”[29].
Vero è che il pignoramento, nella sua funzione tradizionale, è un atto di vincolo: sottrae il bene alla disponibilità del debitore, lo cristallizza in una determinata situazione giuridica, e lo destina alla vendita forzata. Questa logica è compatibile con i beni "statici" (un immobile, un macchinario, un credito), che possono essere vincolati senza perdere il loro valore intrinseco, e che possono attendere la vendita forzata senza deteriorarsi per il solo fatto di essere immobilizzati (salvo deperimenti fisici, a cui il legislatore ha inteso fare fronte con la disciplina della custodia c.d. “attiva”).
L'azienda, al contrario, è per definizione un organismo dinamico: essa "vive" nell'esercizio dell'impresa, ed il suo valore – l'avviamento – si genera e si conserva attraverso la continuità dell'attività produttiva, la gestione dei rapporti con clienti e fornitori, il mantenimento del personale, il rispetto degli impegni contrattuali. Un'azienda "ferma" non è più un'azienda in senso economico: è un insieme di beni che, separati dalla loro funzione organizzativa, tendono rapidamente a perdere il differenziale di valore, che l'organizzazione conferisce loro.
Dunque, il pignoramento dell'azienda, ove mai fosse tecnicamente possibile[30], richiederebbe non solo la cristallizzazione del vincolo, ma anche la continuazione dell'attività produttiva durante il periodo che intercorre tra il pignoramento e la vendita: un'esigenza che il codice di rito non soddisfa e non può soddisfare, perché i suoi istituti (custodia, nomina del custode, poteri del custode sui beni mobili ex art. 559 c.p.c., etc.) sono modellati su beni statici e non su organismi produttivi in funzionamento[31].
Il custode dell'immobile pignorato ha poteri di conservazione e di gestione ordinaria del bene: può riscuotere i canoni di locazione, può far eseguire riparazioni urgenti, può compiere gli atti necessari per evitare il deterioramento. Ma questi poteri, che l'art. 560 c.p.c. gli riconosce, sono funzionali alla conservazione di un bene statico, non alla conduzione di un'impresa.
Il custode di un'azienda pignorata dovrebbe, invece, assumere decisioni imprenditoriali: scegliere i fornitori, gestire i rapporti di lavoro, rispettare i contratti in corso, fronteggiare la concorrenza, adattare la produzione alle condizioni di mercato. Si tratta di funzioni che richiedono competenze imprenditoriali specifiche, poteri decisionali ampi, responsabilità gestionali, che il codice di rito non attribuisce ad alcun soggetto nell'ambito dell'espropriazione individuale.
Il diritto concorsuale rappresenta, in questa prospettiva, il "laboratorio" in cui si sperimentano le soluzioni al problema dell'espropriazione dei beni dinamici: soluzioni che il codice di rito non conosce e che, per le ragioni strutturali sopra illustrate, non potrebbe recepire senza una riforma radicale della sua logica di fondo, esigendo la conservazione del valore aziendale e dei presidî gestori, che l'esecuzione individuale non può offrire.
Ben si comprende, pertanto, come il paradigma della cessione in blocco del compendio aziendale, implementato dalla normativa concorsuale, venga a prevalere sul sistema codicistico della vendita atomistica, imponendo, a mio modo di vedere, all’interprete non tanto di volgere lo sguardo alle norme del codice di procedura civile quale disciplina residuale rispetto a quella degli artt. 214 e 216 CCII, quanto di selezionare nell’ordito del codice quei principi che meglio si adattino a realizzare le finalità della cessione dell’azienda nell’ambiente concorsuale.
L’opzione codicistica, come meglio apparirà qui di seguito, non è un rinvio residuale, ma un modulo alternativo e selettivo, soggetto al controllo giudiziale.
5 . I principi regolatori della vendita concorsuale e l’“ibridazione” con talune regole del modello esecutivo singolare
Il comma 2 dell’art. 214 CCII stabilisce che la vendita del complesso aziendale o di suoi rami è effettuata con le modalità di cui all’art. 216, in conformità a quanto disposto dall’art. 2556 c.c. Quest’ultima norma sancisce, a sua volta, che i contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà dell’azienda devono essere provati per iscritto ed essere redatti in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, nonché depositati al registro delle imprese a cura del notaio rogante o che autentica le firme dei contraenti[32].
E’, dunque, la stessa legge che spinge a ritenere che la natura “coattiva” (o giudiziale) debba essere riconosciuta "non solo alle vendite nelle quali il giudice aggiudica e trasferisce il bene, ma anche a quelle che si perfezionano per il tramite del curatore con forme privatistiche, trovando la loro legittimazione, la loro origine qualificante, nel provvedimento autorizzativo del giudice delegato a seguito del controllo e della verifica di adeguatezza dell'intera procedura"[33].
Anche nel concordato preventivo "la natura coattiva della cessione discende dalla procedimentalizzazione della liquidazione concordataria, che si svolge secondo il parametro di legalità dettato nell'interesse esclusivo del ceto creditorio mediante appositi procedimenti destinati al fine”[34].
Orbene, ai sensi dell’art. 216, richiamato dall’art. 214 CCII, le vendite nella liquidazione giudiziale sono effettuate, a seguito di apposita stima, tramite procedure competitive e con modalità telematiche, anche con l’ausilio di soggetti specializzati; il giudice delegato ne fissa le modalità con ordinanza, assicurando pubblicità adeguata e stabilità delle regole di gara. Se la vendita ha ad oggetto beni immobili, la norma prevede scansioni temporali e ribassi progressivi, oltre all’ordine di liberazione degli immobili medesimi, qualora siano occupati da soggetti privi di titolo opponibile, con la possibilità di impiegare la forza pubblica e nominare ausiliari ex art. 68 c.p.c.[35].
L’ibridazione normativa è in parte qua evidente: il paradigma concorsuale sussume tecniche tipiche della vendita esecutiva singolare (pubblicità, contendibilità, gestione della liberazione degli immobili), ma le innesta nel contesto dell’attuazione del programma di liquidazione, affidandone la realizzazione alla discrezionalità tecnica del curatore (o di un professionista all’uopo designato), il quale opera sotto il controllo del giudice delegato, realizzandone le specifiche direttive e mantenendo l’obiettivo primario della massima soddisfazione dei creditori.
Sotto il vigore della legge fallimentare, la giurisprudenza ha implementato il principio per il quale la vendita in questione deve intendersi alla stregua di una vendita coattiva procedimentalizzata, distinta come tale dall’atto negoziale traslativo, che si svolge nel rispetto della lex specialis di gara, la quale non può essere alterata in corso d’opera, senza mettere a rischio certezza ed affidamento degli operatori partecipanti[36].
Il disciplinare di gara "diviene una sorta di lex specialis, che prevale sulle previsioni codicistiche”[37], e resta insensibile financo alle modifiche sopravvenute della disciplina legale; anche le condizioni di pagamento del prezzo, fissate ex ante dal disciplinare, non sono derogabili, ad esempio con la concessione di una proroga ex post, a richiesta dell'interessato"[38].
Il discorso scivola, pertanto, verso l’esame dei possibili punti d’interferenza tra la disciplina dell’esecuzione singolare e la vendita competitiva dell’azienda in sede concorsuale.
6 . La liquidazione in blocco dell’azienda esclude l’opzione tout court per le regole dell’esecuzione individuale
Come si è detto, il comma 2 dell’art. 214 CCII chiarisce che la vendita del complesso aziendale o di rami dello stesso è effettuata con le modalità generali della vendita concorsuale di cui all’art. 216[39], il cui comma 2 rinvia a sua volta al programma di liquidazione che, a norma dell’art. 213, comma 7, il curatore trasmette al giudice delegato, il quale, oltre ad autorizzarne la sottoposizione al comitato dei creditori ai fini dell’approvazione, autorizza successivamente i singoli atti liquidatori, in quanto conformi al programma approvato[40].
Il comma 3 dell’art. 216 rimette altresì al curatore la scelta di proporre tout court nel programma di liquidazione “che le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili”.
Tale regola appare, tuttavia, dettata con riferimento alle vendite concorsuali che abbiano ad oggetti beni (o insiemi di beni) singolarmente individuati e non avvinti dall’unitarietà economico-funzionale del plesso aziendale.
Ciò risulta evidente anche dal punto di vista semantico, atteso che il comma 2 dell’art. 214 – che pur richiama, senza distinguo, le modalità dell’art. 216 – fa riferimento alla vendita del “complesso aziendale o di rami dello stesso”.
D’altro canto, come sopra si è visto, il sistema codicistico della vendita nell’esecuzione singolare è poco adattabile, nel suo complesso, alla cessione unitaria dell’azienda, con la conseguenza che l’applicazione del comma 3 dell’art. 216 CCII resta, a mio avviso, “squalificata” nell’ipotesi in cui il curatore stabilisca di vendere l’azienda in blocco.
Ciò non esclude, da un lato, che l’opzione codicistica possa essere perseguita nelle ipotesi in cui la curatela abbia motivatamente escluso la cessione unitaria, e, dall’altro lato, che il programma di liquidazione possa recepire, nel rispetto delle modalità dettate dall’art. 216, taluni principi del codice di rito da applicare, secundum tenorem rationis, alla vendita in blocco dell’azienda, tenuto conto che oggetto della cessione è un compendio, comprensivo dei beni immateriali (avviamento, marchio, eventuali brevetti industriali, etc.) e dei crediti aziendali[41].
Laddove, ad esempio, il patrimonio aziendale sia essenzialmente costituito da beni mobili, ci si è chiesti se il curatore si possa ispirare alle regole dettate dal codice di rito a proposito della vendita di tali beni (artt. 532-540 c.p.c.), concludendo che “debba essere esclusa in radice la possibilità di vendita a mezzo di commissionario (artt. 532-533 c.p.c.), posto che tale modalità presuppone un soggetto specializzato alla vendita per determinati beni, concetto contrastante con la vendita di massa propria della cessione aziendale. Neppure la vendita con incanto (artt. 534-538 c.p.c.) può ammettersi, dal momento che non solo tale modalità risulta contraria alla tendenziale generalizzazione della vendita senza incanto per beni diversi dai mobili (e qui, si ripete, l’oggetto è un’azienda, non un singolo bene), ma poi non potrà farsi riferimento alle regole proprie delle vendite di beni il cui valore sia determinato da listini (art. 535, comma 1, c.p.c.), sempre per la solita ragione. Certo invece dopo l’asta deserta potrà procedersi a nuova asta con la riduzione di un quinto, ma questa regola risponde orami ad un criterio di carattere generale (anche per gli immobili, visto che l’art. 216 c.c.i.i. stabilisce che dopo tre esperimenti si è autorizzati a mettere il bene in vendita alla metà, col che nei primi tre esperimenti è evidente che i ribassi saranno inferiori, appunto tendenzialmente nel quinto stabilito dal codice di rito per tutte le vendite)”.
Del pari, non possono trovare applicazione né il comma 2 dell’art. 535 c.p.c., laddove stabilisce che una volta acquisita la stima, il giudice può scegliere tra la vendita con uno prezzo base o “senza determinazione del prezzo minimo”, né l’art. 537 c.p.c., che stabilisce come le cose vanno offerte singolarmente od a lotti, mentre qui si tratta infatti di vendere l’intiero compendio aziendale, e quindi la disposizione non ha senso.
Da tanto deriva che “in gran parte risulta più semplice che le modalità competitive dettate dal curatore nel programma traggano ispirazione, anche in caso di azienda caratterizzata essenzialmente da beni mobili, dalle regole dettate dal codice di rito in tema di vendite immobiliari, sempre nei limiti di compatibilità e comunque con le correzioni che il curatore vorrà apportare”[42].
Con la precisazione che l’esonero del curatore dalla rigorosa osservanza delle forme previste dal codice di rito non lo dispensa, al contempo, dal rispetto delle regole minime di correttezza e trasparenza contenute nell'avviso di vendita, aventi la finalità di garantire non solo la più ampia partecipazione possibile alla competizione, ma anche la massima informazione degli interessati[43], nonché la tutela dell'affidamento di questi ultimi in ordine al regolare svolgimento della gara, tale da esigere l'immutabilità delle condizioni di vendita fissate nel relativo avviso[44].
7 . Sui rapporti tra cessione in blocco dell’azienda e privilegio processuale fondiario
Ai sensi dell’art. 41 del testo unico bancario (TUB), “l'azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari può essere iniziata o proseguita dalla banca anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore”, potendo, dal canto suo, il curatore intervenire nell'esecuzione, “con la conseguenza che la somma ricavata dall'esecuzione, eccedente la quota che in sede di riparto risulta spettante alla banca, viene attribuita al fallimento”[45].
Quid agendun allorché la curatela abbia indicato nel programma di liquidazione di voler vendere l’azienda in blocco e la banca abbia avviato l’esecuzione fondiaria su uno o più immobili contenuti nel plesso aziendale?
La questione, di importante rilievo pratico, si colloca all'incrocio tra due sistemi procedurali: il privilegio processuale fondiario, che deroga al divieto di azioni esecutive individuali ex art. 150 CCII, ed il principio di preferenza per la cessione unitaria dell'azienda ex art. 214 CCII, funzionale alla massima soddisfazione dei creditori (oltre che alla continuità dell’impresa).
Secondo la giurisprudenza, il potere degli istituti di credito di proseguire l'esecuzione individuale sui beni ipotecati, pur in pendenza di una procedura fallimentare a carico del mutuatario inadempiente, non preclude al giudice delegato al fallimento di disporre la vendita degli stessi beni, dovendo il concorso dei due procedimenti espropriativi risolversi in base all'anteriorità del provvedimento che dispone la vendita. La procedura esecutiva individuale promossa dal creditore fondiario presenta carattere accessorio e subordinato rispetto al procedimento concorsuale, restando soggetta all'attrazione e al controllo di quest'ultimo, sicché il curatore conserva il potere di disporre e portare a compimento la vendita in sede concorsuale degli immobili senza dover attendere l'esito della procedura esecutiva individuale[46].
Il principio dell’anteriorità temporale non tiene conto della possibile maggiore convenienza economica della vendita unitaria del compendio aziendale rispetto alla vendita atomistica dell'immobile in sede esecutiva, né del valore aggiunto rappresentato dall'avviamento e dalla funzionalizzazione dei beni organizzati in azienda.
Sul piano operativo, nelle ipotesi in cui il giudice delegato ed il giudice dell'esecuzione coincidano, appare possibile implementare – prima ancora che sul piano giuridico, su quello pratico – soluzioni di coordinamento tra le procedure, individuando nel medesimo professionista la figura del delegato alla vendita e quella del curatore, con la specifica missione di far procedere pari passu i due avvisi di vendita (del bene immobile e del plesso aziendale che lo comprende). Tale soluzione, talvolta già sperimentata dalla prassi giudiziaria, consente di massimizzare il realizzo attraverso la vendita congiunta, evitando la disgregazione del valore aziendale.
Sul piano del diritto, si potrebbe porre la questione se i principi contenuti nella Direttiva UE 2026/799 (pre-pack) sopra menzionati – e, tra gli altri, il Considerando n. 30, alla stregua del quale “in caso di liquidazione si possa recuperare un valore più elevato vendendo un’impresa, o parte di essa, in regime di continuità aziendale piuttosto che mediante liquidazione atomistica” – possano rappresentare, ancor prima del loro recepimento nel diritto interno, un utile criterio interpretativo per dirimere, nell’interesse di tutti gli stakeholders, il potenziale conflitto che si apre tra esercizio del privilegio processuale fondiario e vendita in blocco in sede concorsuale.
In questa prospettiva, si potrebbe sostenere che il coordinamento tra le procedure debba essere orientato alla massima valorizzazione del compendio aziendale (nel quale l’immobile staggìto resterebbe avvinto, come in un complesso inscindibile di beni), anche attraverso la sospensione temporanea dell'esecuzione individuale quando la vendita unitaria in sede concorsuale appaia, sulla base di una perizia comparativa, significativamente più remunerativa per tutti i creditori (banca compresa), nel rispetto comunque del privilegio ipotecario della creditrice fondiaria sul ricavato della vendita[47].
Tale impostazione richiederebbe probabilmente un intervento normativo o, quantomeno, un'evoluzione giurisprudenziale che integri il criterio temporale con un test di convenienza economica, sul modello previsto per la sospensione della vendita ex art. 217 CCII ("prezzo notevolmente inferiore a quello ritenuto congruo, tenuto conto delle condizioni di mercato": cfr. infra), al fine di bilanciare interessi processuali e sostanziali nella direzione del miglior soddisfacimento dell'intero ceto creditorio.
8 . La stima del compendio aziendale
La stima dell’azienda – che è funzionale alla sua vendita coattiva – deve misurare il valore del complesso come unità funzionale, tenendo conto di beni immateriali ed avviamento e, in chiave concorsuale, della prospettiva di prosecuzione effettiva dell’attività (continuità diretta o indiretta), con verifica della congruità del prezzo anche attraverso il “test di mercato” insito nella procedura competitiva.
Il valore degli assets oggetto di cessione va determinato non in ottica disgregativa, ma di prosecuzione dell’impresa, e la congruità del prezzo si verifica mediante le possibili reazioni del mercato.
Sul piano dei criteri valutativi, ci si chiede se e quando, nel procedimento di vendita dell’azienda in sede concorsuale, possano trovare applicazione le regole che governano la stima nell’esecuzione immobiliare.
Ebbene, nell’esecuzione immobiliare, la stima è “indefettibile” e deve rispettare sia l’art. 568 c.p.c., quanto al valore di mercato, sia l’art. 173 bis disp. att. c.p.c., quanto al contenuto della perizia; la giurisprudenza di legittimità e costituzionale hanno valorizzato l’obbligatorietà della perizia ed il suo contenuto standardizzato[48].
Questo corpo di regole resta operativo anche nelle vendite concorsuali, ma solo se il programma di liquidazione ha optato, come si è visto, per le forme previste dal codice di rito “in quanto compatibili” ex art. 216, comma 3, CCII; e se, altresì, il compendio stimato comprende beni immobili, in quanto l’art. 216, comma 1, CCII esige che la perizia riporti le informazioni di cui all’art. 173 bis disp. att. c.p.c.
Ciò nonostante, pur quando si faccia ricorso alle procedure competitive previste dall’art. 216, comma 2, CCII, senza avere preventivamente opzionato le modalità codicistiche, la stima resta la base per fissare i parametri di gara e per verificare la congruità del prezzo, con possibilità di sospensione della vendita se il prezzo offerto risulta “notevolmente inferiore” al valore congruo, tenendo conto delle condizioni di mercato (art. 217, comma 1, CCII).
L’impianto procedurale può essere diverso da quello dell’esecuzione immobiliare, ma in ogni caso la stima continua ad assolvere la sua funzione di benchmark del valore aziendale e di trasparenza della procedura.
La prassi giudiziaria, in contesti affini (composizione negoziata della crisi; concordato preventivo), conferma la necessità di una perizia indipendente sul valore di mercato del compendio (o del ramo) aziendale da esitare, per dare conto della convenienza dell’offerta e dell’attitudine di quest’ultima a garantire la migliore soddisfazione dei creditori[49].
9 . Il pagamento del prezzo e la sospensione della vendita dell’azienda
Nella vendita concorsuale unitaria dell’azienda, l’avviso ed il disciplinare di vendita fungono da lex specialis anche relativamente al regime della cauzione, nonché dei termini e delle modalità del pagamento, nel rispetto delle esigenze di pubblicità, trasparenza e massima partecipazione fissate dal codice della crisi.
La tutela dell’equilibrio economico dell’operazione è altresì affidata al potere del giudice delegato di sospensione delle operazioni di vendita per gravi e giustificati motivi, tipizzato dall’art. 217 CCII, che può altresì concretarsi nell’impedire il perfezionamento[50], anche quando quest’ultimo è richiesto dal debitore, dal comitato dei creditori o da eventuali interessati entro dieci giorni dal deposito degli esiti della procedura, se il prezzo risulta notevolmente inferiore a quello ritenuto congruo, tenuto conto delle condizioni di mercato.
Inoltre, se il prezzo offerto è inferiore, rispetto a quello indicato nell’avviso o nell’ordinanza di vendita, in misura non superiore ad un quarto, il giudice delegato può impedire il perfezionamento della vendita in presenza di concreti elementi idonei a dimostrare che un nuovo esperimento di vendita possa consentire, con elevato grado di probabilità, il conseguimento di un prezzo perlomeno pari a quello stabilito.
Pur nella flessibilità delle vendite competitive, restano comunque inderogabili le regole minime di correttezza e trasparenza a presidio della par condicio e dell’affidamento degli offerenti, laddove la sospensione per “prezzo notevolmente inferiore” non si esaurisce in un confronto astratto con la stima, ma richiede una valutazione concreta della congruità del prezzo in rapporto al mercato ed al regolare svolgimento della gara.
Questo impianto, già previsto dall’art. 108 L. fall. ed oggi trasfuso nell’art. 217 CCII, segna un’ulteriore distanza strutturale dal modulo esecutivo immobiliare[51], pur confermando la centralità del disciplinare di gara sulla parte economica dell’operazione[52].
Possono, poi, venire in rilievo talune regole dell’espropriazione immobiliare in tema di pagamento del prezzo, dilazioni e decadenze[53].
In questo scenario, il giudice delegato determina modo e termine per il versamento del saldo e può autorizzare la rateizzazione con la prestazione di cautele fideiussorie, applicando gli artt. 574 e 585 c.p.c.; l’inadempimento del versamento del saldo comporta gli effetti di decadenza e le misure conseguenti disciplinate dal rito esecutivo singolare, con la sequenza che, in caso di completamento della procedura, culmina nel decreto di trasferimento dopo il pagamento.
L’evoluzione normativa ha inoltre tipizzato criteri di valutazione delle offerte che includono espressamente forme, modi e tempi del pagamento, ed ha rafforzato i presidi di trasparenza e di antiriciclaggio nella fase di saldo prezzo.
Resta ferma, in ogni assetto, la funzione di ultima istanza del potere di sospensione, per evitare esiti della vendita palesemente disfunzionali: nell’esecuzione immobiliare, la sospensione ex art. 586 c.p.c. tutela il “prezzo giusto” in senso strettamente procedurale, secondo un orientamento consolidato che circoscrive l’intervento ai casi eccezionali tracciati dal diritto vivente; nell’àmbiente concorsuale, la clausola della “notevole incongruità” parametrata al mercato e la cornice delle vendite competitive consentono, come si è visto, un vaglio più marcatamente economico, pur sempre ancorato alla legalità della procedura ed all’interesse alla massima soddisfazione dei creditori.
10 . L’atto di trasferimento dell’azienda ed il provvedimento purgativo dei gravami
Nel lessico della vendita coattiva singolare, il perno dell’effetto traslativo e di quello purgativo è rappresentato dal decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c.: la proprietà si trasferisce all’aggiudicatario con la pronuncia del decreto, che è anche titolo per la trascrizione e contiene l’ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie; l’estinzione delle ipoteche trova base nell’art. 2878, n. 7, c.c., e l’effetto si produce immediatamente, senza che si richieda una “definitività” ulteriore del provvedimento[54].
La giurisprudenza distingue la fase dell’aggiudicazione dalla produzione dell’effetto reale della vendita, ed afferma che l’aggiudicazione attribuisce solo un’aspettativa, mentre il trasferimento e la purgazione maturano con il decreto[55], del quale l’ordine di cancellazione è un effetto tipico ed immediatamente efficace[56].
Questo assetto non viene, nella sostanza, scalfito dalla cornice concorsuale: l’art. 216 CCII organizza le modalità della liquidazione (ivi compresa dell’azienda), ma non è la fonte dell’effetto purgativo, che resta ancorato allo schema dell’art. 586 c.p.c. quando si adopera il modulo esecutivo, e, in via sistematica, all’ordine giudiziale di cancellazione – emesso ai sensi dell’art. 217, comma 2, CCII –quando la vendita si svolge (come nel caso della cessione in blocco dell’azienda) mediante gara competitiva concorsuale.
La giurisprudenza ha altresì tracciato il confine tra vendite coattive concorsuali, in cui operano il potere purgativo del giudice in quanto esito di una liquidazione aperta al mercato, ed ipotesi negoziali estranee al circuito competitivo, dove quel potere non si applica[57], salvo che (come nell’ipotesi di cui al comma 4 dell’art. 173 CCII) esso non sia previsto direttamente dalla legge.
Nella vendita forzata, inoltre, non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa (art. 2922 c.c.)[58].
Orbene, quando la vendita concorsuale ha per oggetto l’azienda nella sua unitarietà e nel perimetro della cessione sono compresi beni immobili, il baricentro degli effetti “purgativi” non può essere l’atto negoziale di trasferimento posto in essere col ministero del notaio, avente effetti reali, ma resta il decreto di cancellazione emesso, ai sensi dell’art. 217, comma 2, CCII “una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo”.
In pratica, quando la procedura di vendita non si svolge nelle forme codicistiche, ma secondo il modello delle procedure competitive di cui all’art. 216 CCII, l’art. 214, in combinato disposto con l’art. 217, comma 2, disegna un meccanismo funzionalmente equivalente a quello previsto dall’art. 586 c.p.c.: l’atto traslativo dell’azienda, che comprende beni immobili, è soggetto alla forma scritta ed alla trascrizione, e la cancellazione delle formalità pregiudizievoli è ordinata con separato decreto del giudice delegato una volta effettuato integralmente il pagamento del prezzo, così assicurando al cessionario la ricezione del compendio immobiliare libero da pesi.
Anche qui il fondamento sistematico dell’effetto purgativo è quello proprio delle vendite coattive, cui rinviano l’art. 2919 c.c. e, per i profili estintivi, la regola dell’art. 586 c.p.c., esteso alle vendite aziendali concorsuali, proprio perché espressivo di un trasferimento coattivo volto alla massima realizzazione dell’attivo.
D’altro canto, la tenuta dell’effetto purgativo e della stabilità del trasferimento postula una superficie informativa “pulita”: la regola concorsuale di inefficacia delle formalità eseguite dopo l’apertura della liquidazione (c.d. principio di “cristallizzazione” dell’asse concorsuale) impedisce l’opponibilità di nuovi vincoli alla massa dei creditori, allineando il sistema al modello del pignoramento universale.
Ne discende che, al momento dell’ordine di cancellazione, l’assetto delle formalità da espungere è determinato e conoscibile; eventuali conflitti ulteriori si trasferiscono sulle somme ricavate. Anche su questo piano, l’ibridazione con le regole dell’esecuzione individuale è funzionale alla certezza dei traffici ed alla tempestiva immissione dell’acquirente nel possesso giuridico del compendio.
11 . In conclusione
La preferenza normativa per la cessione unitaria dell’azienda non si esaurisce in un mero enunciato. Essa esige una robusta governance della liquidazione: stime indipendenti, data room informativa completa e tempestiva, regole di gara chiare e stabili, pubblicità adeguata sul mercato di riferimento, presidio del principio di parità tra concorrenti.
La comparazione tra cessione unitaria (come tale incompatibile con il modello e con la filosofia dell’esecuzione singolare) e vendita atomistica dell’azienda deve essere concreta e documentata, tenendo conto di avviamento, sinergie intrinseche e costi dell’eventuale esercizio provvisorio; in presenza di un valore di stima negativo, può essere razionale segmentare la vendita in rami separati e giovarsi dell’applicazione delle regole dell’esecuzione individuale, ma anche in questo caso il criterio resta quello della massima soddisfazione per la massa.
Il modello legale delle vendite giudiziarie in blocco, secondo il CCII, è consapevolmente ibrido: assume dal processo esecutivo talune forme (competitività, pubblicità, decreto di trasferimento con purgazione, etc.), ma orienta la sostanza dell’operazione verso la soluzione economicamente più efficiente – la cessione dell’azienda o di suoi rami – per massimizzare il ricavato e preservare il valore.
La deroga all’art. 2560 c.c., l’accollo in luogo del pagamento del prezzo, la circolazione protetta dei crediti e delle garanzie, gli eventuali strumenti-ponte (come l’affitto d’azienda), concorrono a rendere contendibile e stabile l’acquisto, con un bilanciamento finalizzato a tutelare par condicio e certezza dei traffici.
La narrazione che il CCII ha inteso consegnare al mercato è chiara: la vendita dell’azienda nella liquidazione universale non è una negoziazione “privata” condotta all’ombra della crisi, bensì una vendita coattiva procedimentalizzata, vigilata dal giudice, che può giovarsi di taluni principi generali del format esecutivo individuale per offrire all’acquirente un complesso di beni funzionante e “pulito”, ed alla massa dei creditori il maggior ricavato possibile.
Note:
[1]
E’ il caso di soggiungere che, tra gli strumenti funzionali alla preservazione del valore aziendale ed alla massimizzazione del realizzo, l'art. 212 CCII (già art. 104 bis L. fall.) prevede la possibilità che il curatore, anche prima della presentazione del programma di liquidazione, proponga l'affitto dell'azienda del debitore a terzi, anche limitatamente a specifici rami, quando ciò appaia utile al fine della più proficua vendita dell'azienda o di parti della stessa. Si tratta di uno strumento che si colloca a mezza via tra l'esercizio provvisorio e la cessione definitiva del compendio aziendale, configurandosi sovente come “soluzione-ponte”, destinata a preservare l'avviamento e la continuità operativa del complesso produttivo per il tempo necessario ad individuare un acquirente alle migliori condizioni di mercato. La norma tende, da un lato, ad evitare che l'arresto improvviso dell'attività determini la disgregazione irreversibile dei valori aziendali, primo fra tutti l'avviamento, che un'interruzione anche temporanea rischierebbe di compromettere definitivamente; dall'altro lato, a consentire al curatore di testare il mercato e di verificare l'affidabilità e la capacità gestionale del potenziale acquirente, attraverso l’effettiva conduzione dell'impresa durante il periodo di affitto (in tema v. F. Fimmanò, L’affitto d’azienda, in Trattato di diritto della crisi e dell’insolvenza, cit., a cura di M. Arato, G. D’Attorre, M. Fabiani, Torino, 2026, III, 1007 ss.; C. L. Ganigian, Affitto dell’impresa del debitore e affitto dell’azienda o si suoi rami, in Il diritto della crisi d’impresa a cura di A. Didone, F. De Santis, I. Pagni, I, Milano, 2026, 2173 ss.).
[5]
Considerando n. 38. Meno pregnante è il richiamo contenuto nell’art. 2, comma 1, della Direttiva UE 2019/1023 del 20 giugno 2019 (c.d. Insolvency), dove si fa riferimento al concetto di “ristrutturazione” come l’insieme delle “misure che intendono ristrutturare le attività del debitore che includono la modifica della composizione, delle condizioni o della struttura delle attività e delle passività del debitore o di qualsiasi altra parte della struttura del capitale del debitore, quali la vendita di attività o parti dell'impresa, e, se previsto dal diritto nazionale, la vendita dell'impresa in regime di continuità aziendale, come pure eventuali cambiamenti operativi necessari, o una combinazione di questi elementi”.
[6]
L’art. 55 della Direttiva n. 2026 /799 stabilisce che “Gli Stati membri mettono in vigore le disposizioni legislative, regolamentari e amministrative necessarie per conformarsi alla presente direttiva entro il 22 gennaio 2029”.
[7]
Norma sulla quale v. A. Gallone, M. Ravinale, L’affitto e la cessione d’azienda nella riforma fallimentare, Milano, 2008; F. Fimmanò, La vendita fallimentare dell’azienda, in Contratto e impresa, 2007, 530 ss.; S. De Matteis, sub art. 107 L. fall., in Codice commentato del fallimento diretto da G. Lo Cascio, Milano, 2017, 1449 ss., ed ivi ampi richiami bibliografici.
[8]
L’art. 214, comma 1, CCII recita testualmente che “la liquidazione dei singoli beni ai sensi delle disposizioni del presente capo è disposta quando risulta prevedibile che la vendita dell’intero complesso aziendale, di suoi rami, di beni o rapporti giuridici individuabili in blocco non consenta una maggiore soddisfazione dei creditori”.
[9]
Così A. Auletta, Commento all’art. 214 CCII, in Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza a cura di A. Carratta, II, Bologna, 2026, 2423.
[10]
A. Crivelli, Programma di liquidazione, vendita dei beni, cessioni di crediti e modalità della liquidazione, in Crisi d’impresa e procedure concorsuali diretto da O. Cagnasso e L. Panzani, II, Torino, l, 2025, 1074. In tema v. anche S. Barati, Le cessioni “aggregate”, in Il diritto della crisi d’impresa, cit., 2219 ss.
[12]
L. M. Quattrocchio, Il programma di liquidazione, in Crisi e insolvenza dopo il Correttivo-ter diretto da M. Irrera e S. Cerrato, Bologna, 2024, 2458. Al riguardo, sotto il vigore della legge fallimentare, si era già osservato che il criterio della massimizzazione degli introiti “influenza, depotenziandolo, il requisito innovativo introdotto dall’art. 104 bis L. fall. che, pur concorrendo alla determinazione selettiva dell’affittuario, non può assurgere a livello decisivo di tale scelta, posto che continuità aziendale e tutela occupazionale non sarebbero valori in sé, se superati, come in sede di vendita recita l’art. 105 L. fall., da una prospettiva ripartitoria più soddisfacente che proprio le vendite dei singoli beni in tesi potrebbero anche assicurare, facendosi così preferire ad una vendita unitaria dell’azienda” (M. Ferro, La liquidazione dell’attivo: fase preliminare di osservazione dell’impresa in esercizio, fase di progettazione e fase di attuazione nelle nuove vendite, in Dir. fall., 2006, I, 818 ss.).
[13]
Osserva Trib. Lucca, Sezione Specializzata in materia d’impresa, 25 luglio 2023, n. 66, che “il CCII non definisce il valore di liquidazione del patrimonio né individua i criteri di determinazione dello stesso; che, tuttavia, in caso di liquidazione giudiziale, un criterio è fissato dall'art. 214 CCII, il quale stabilisce che la "liquidazione dei singoli beni ai sensi delle disposizioni del presente capo è disposta quando risulta prevedibile che la vendita dell'intero complesso aziendale, di suoi rami, di beni o rapporti giuridici individuabili in blocco non consenta una maggiore soddisfazione"; che, in altre parole, in caso di liquidazione giudiziale, la vendita atomistica dei beni in tanto è possibile in quanto la vendita dell'azienda, di suoi rami o di rapporti giuridici in blocco, non sia possibile o non consenta una maggiore soddisfazione dei creditori; che, recuperando tale criterio nella diversa sede del concordato preventivo proposto in continuità aziendale (e quindi sull'assunto che la continuità sia possibile e utile per i creditori), deve ritenersi che il valore di liquidazione vada individuato, anzitutto, come valore di cessione dell'azienda o di singoli rami, o in alternativa vadano spiegate in maniera analitica e completa le ragioni dell'impossibilità di cedere l'azienda nel suo complesso o per singoli rami”.
[14]
Ha precisato Cass. 18 luglio 2023, n. 20959, che la previsione dell'art. 2560 c.c. presenta una duplice inderogabilità: quanto al comma 2, è inderogabile la condizione dell'iscrizione del debito nei libri contabili obbligatori quale presupposto della responsabilità dell'acquirente, la cui funzione non risiede nella tutela dei creditori (già assicurata dal primo comma), ma nell'assicurare che l'acquirente possa verificare l'esistenza del debito prima di determinarsi all'acquisto; quanto al comma 1, è inderogabile la previsione secondo cui solo il consenso del creditore libera l'alienante dalla responsabilità solidale con l'acquirente. Ne consegue che alienante e acquirente possono pattuire qualsiasi esonero oggettivo o limitazione soggettiva nel contratto di cessione, ma tali pattuizioni hanno efficacia solo inter partes e non sono opponibili ai terzi creditori senza il loro espresso e consapevole consenso. L'acquirente dell'azienda risponde pertanto in ogni caso del debito oggetto di cessione, alla condizione che esso sussista al momento della cessione e risulti dalle scritture contabili obbligatorie, dovendo far fronte con il proprio patrimonio ai debiti contratti per l'acquisto, mentre il creditore può eventualmente consentire la liberazione del solo cedente, ma non del cessionario.
[15]
Salvo a stabilire si si tatti di accollo cumulativo o liberatorio (questione contendibile, sulla quale cfr. A. Auletta, op. cit., 2430).
[16]
Il punto è valorizzato anche nell’ambito della Direttiva pre-pack, cit., ove, al Considerando n. 50, si legge che “al fine di aumentare l’attrattiva degli accordi di cessione dei beni per i potenziali acquirenti e, di conseguenza, di ottenere prezzi più elevati nelle vendite in regime di continuità aziendale, gli Stati membri dovrebbero provvedere affinché gli acquirenti acquisiscano le imprese senza debiti e passività”.
[19]
In pratica, per favorire l’appetibilità sul mercato dell’azienda, la legge “ha semplicemente escluso tutte le ipotesi di solidarietà che il codice civile pone nel caso di vendita dell’azienda” (S. De Matteis, op. cit., 1460).
[20]
L’assunzione dei debiti, da un lato, consente la fidelizzazione dei fornitori, dall’altro lato, permette al cessionario dell’azienda di finanziare una parte dell’acquisizione mediante l’assunzione di un credito verso la massa, che viene erogato in maniera “coattiva”, quindi a prezzi e condizioni diverse dal credito bancario (cfr. S. Bonfatti e P.F. Censoni, Manuale di diritto fallimentare, 2007, 340).
[21]
E sempre a condizione che il curatore abbia preventivamente valutato l’affidabilità del cessionario dell’azienda che si accolla i debiti ammessi al passivo, al fine di escludere che un eventuale inadempimento del cessionario si traduca di fatto in un danno per i creditori a quest’ultimo trasferiti ed accollati (A. Crivelli, op. cit., 1093).
[22]
In questo senso Cass. 8 giugno 2023, n. 16311, secondo la quale la cessione d'azienda da parte della curatela, anche se a seguito di transazione o mediante procedura di cui si contesti l'insufficiente grado di competitività, ricade nel perimetro applicativo dell'art. 105, comma 4, L. fall. (oggi art. 214, comma 4, CCII), il quale prevede l'effetto purgativo dei debiti pregressi a tutela dell'affidamento dei terzi ed al fine di favorire l'appetibilità di aziende indebitate; ne consegue che deve escludersi una responsabilità del cessionario ex art. 2560, comma 2, c.c. per il pagamento dei debiti aziendali, peraltro non potendo il giudice dell'esecuzione svolgere un autonomo sindacato su eventuali vizi della vendita concorsuale, che non siano stati tempestivamente fatti valere avanti agli organi della procedura fallimentare.
[23]
Si pensi, ad esempio, alla cessione volontaria d'azienda (artt. 1263 e 2559 c.c.), alle operazioni straordinarie di cessione a banche di aziende, rami d’azienda, beni e rapporti giuridici individuabili in blocco (art. 58 T.u.b.), ai trasferimenti nel riordino fondiario (art. 853 c.c.) ed alla vendita forzata con surrogazione reale dei vincoli sul prezzo (art. 2919 c.c.).
[24]
La previsione riproduce nella sostanza (se non nella lettera) l’art. 2559, comma 1, c.c., che si applica si applica a tutte le ipotesi di trasferimento a titolo derivativo, ed anche alle cessioni d’azienda in ambiente concorsuale, che sebbene coattive sono a titolo derivativo anch’esse (G. Bozza, La vendita dell’azienda nel fallimento, in Fall. 2007, 283 ss.).
[26]
G.C. Rivolta, L’affitto e la vendita dell’azienda nel fallimento, Milano, 1973, 58. In tema v. anche G. Bozza, op. cit., 283.
[27]
Secondo Cass. 23 febbraio 2007, n. 4213, in riferimento all'esecuzione forzata ricadente su una pluralità di beni immobili di uno stesso debitore sito in diverse circoscrizioni giudiziarie, laddove la competenza territoriale appartiene, per il combinato disposto degli artt. 21 e 26 c.p.c., ad ogni tribunale in cui si trova una parte dei beni pignorati, qualora alcuni di questi beni siano stati già pignorati, e al primo segua un successivo pignoramento, la competenza spetta, ex art. 561 c.p.c., al tribunale dove già pende il precedente processo esecutivo; qualora il secondo pignoramento sia iniziato dopo che per i beni pignorati con il precedente pignoramento si è già tenuta la prima udienza fissata per l'autorizzazione alla vendita, per gli altri beni si procede presso lo stesso tribunale ad un processo separato.
[30]
Secondo Cass. 3 novembre 1994, n. 9052, “la mancata previsione del pignoramento di azienda si giustifica, del resto, con la considerazione che, quando l'insolvenza dell'imprenditore sia meramente occasionale ed episodica, non vi è necessità di pignorare l'azienda, essendo sufficiente il pignoramento dei singoli beni di sua proprietà; quando invece gli inadempimenti dell'imprenditore raggiungano le dimensioni dello stato di insolvenza, si ricorre allora alla dichiarazione di fallimento che investe l'intero patrimonio del debitore e dà ingresso all'esecuzione concorsuale, nell'ambito della quale l'interesse all'affitto di aziende dissestate appartenenti ad imprese fallite può ritenersi del tutto remoto”.
[31]
In dottrina viene generalmente esclusa l'espropriazione delle universalità di diritto, che abbracciano beni o diritti incorporali, come i crediti o l'avviamento, o che abbracciano elementi patrimoniali passivi, come i debiti, assumendo in questo contesto peculiare rilevanza l'esclusione dell'esecuzione unitaria dell'azienda (S. Satta, Commentario al codice di procedura civile, III, Milano, rist., 1966, 229; A. Travi, Espropriazione mobiliare presso il debitore, in Noviss. dig. it., VI, Torino, 1960, 921; G. Tarzia, Il bene immobile nel processo esecutivo, in Riv. dir. proc.,1989, 341), non mettendosi in dubbio che possano essere pignorati in via separata i singoli beni del patrimonio aziendale. Non mancano ipotesi in cui la legge, ad altri fini, considera unitariamente l'azienda, come nel caso di sequestro giudiziario ex art. 670 c.p.c., il quale però, assicurando un’eventuale esecuzione per consegna o rilascio, a differenza del sequestro conservativo, non prelude ad una futura liquidazione dei beni. La vendita coattiva d'azienda è invece esplicitamente consentita dalla legge nell'ambito della procedura concorsuale (in tema v. C. Ferri, Procedimenti cautelari a tutela del credito. Il sequestro conservativo, in Riv. trim. dir. proc. civ., 2000, 98).
[32]
Secondo la giurisprudenza, l'affitto d'azienda non richiede la forma scritta per la sua validità, a meno che tale forma non sia richiesta per la natura dei singoli beni trasferiti o per la particolare natura del contratto, né il capoverso dell'art. 2556 c.c. contraddice detta affermazione, atteso che tale disposizione non attiene alla validità del contratto, ma al regime dell'opponibilità ai terzi, per la quale la norma in questione richiede l'iscrizione nel registro delle imprese, che a sua volta postula l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata (v., in tal senso, Cass. 5 luglio 2019, n. 18066; Cass. 18 giugno 2015, n. 12648).
[34]
Cass. 24 febbraio 2025, n. 4754. Le modalità previste dall’art. 216 CCII si applicano nell’ipotesi di vendita dell’azienda prevista nell’ambito del concordato con liquidazione dei beni e del concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio, giusta i rimandi “incrociati” contenuti, rispettivamente, negli artt. 114 e 25 septies CCII, ma non anche al concordato con la continuità aziendale, in relazione al quale entrano in scena le modalità di liquidazione più “snelle”, che l’art. 114 bis CCII rimette alle determinazioni del liquidatore nominato dal tribunale; quest’ultimo – nel perseguimento degli obiettivi di efficienza e celerità – è tenuto, in ogni caso, al rispetto dei principi di pubblicità e trasparenza.
[35]
Sulle scansioni del procedimento di vendita declinato dall’art. 216 CCII, v. le già ampie trattazioni di P. Farina, sub art. 216, in Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza a cura di A. Carratta, cit., 2460 ss.; di A. Crivelli, op. cit. 1109 ss.; di L. Iannicelli, Modalità della liquidazione, in Crisi e insolvenza dopo il Correttivo-ter diretto da M. Irrera e S. Cerrato, cit., 2478 ss.; di C. Trentini, La vendita, in Trattato di diritto della crisi e dell’insolvenza, cit., III, spec. 1056 ss.
[36]
Cass. 5 settembre 2022, n. 26076, ha chiarito che "le condizioni fissate nell'avviso di vendita costituiscono la lex specialis della procedura competitiva, destinata a restare immutabile anche rispetto a modificazioni sopravvenute nella disciplina legale, al fine di garantire la posizione di parità dei partecipanti e la tutela del loro affidamento in ordine alla trasparenza della procedura". La Corte ha precisato che "i potenziali partecipanti alla gara devono perciò non solo conoscere quali saranno le condizioni da rispettare per divenire aggiudicatari dei beni, ma soprattutto confidare nel fatto che tali condizioni dopo che su quelle fondandosi essi stessi abbiano deciso di non partecipare e non insistere, non mutino in ulteriore e non consentito favore di chi la gara ha già vinto"; nel medesimo senso v. anche Cass. 1 luglio 2022, n. 21009. Secondo Cass. 22 gennaio 2026, n. 1465, "nelle vendite fallimentari effettuate dal curatore mediante procedure competitive ai sensi dell'art. 107 L.F., è essenziale il rispetto di regole minime di correttezza e trasparenza, comuni a tutte le procedure di gara e normalmente consacrate nell'avviso di vendita. L'inosservanza di tali regole, comportando l'alterazione dello svolgimento della procedura, si traduce nell'illegittimità dell'aggiudicazione e determina l'invalidità derivata dell'atto conclusivo del procedimento di vendita".
[37]
Cass. 16 gennaio 2026, n. 933 (con riferimento alle previsioni sul versamento del prezzo ex art. 587 c.p.c.).
[38]
Cass. 12 maggio 2023, n. 12964, la quale ha precisato che "la deformalizzazione della vendita coattiva fallimentare non implica che il rinvio all'applicazione delle norme del c.p.c., secondo il canone della compatibilità, ne permetta il superamento quanto al nucleo rigido organizzativo fondamentale, come la previsione del versamento del prezzo nel termine perentorio in caso di vendita competitiva".
[39]
Che prevede, tra l’altro, che, se la vendita ha ad oggetto beni immobili, il curatore promuove almeno un esperimento di vendita per il primo anno e due per gli anni successivi. Dopo il terzo esperimento andato deserto, il prezzo può essere ribassato fino al limite della metà rispetto a quello dell’ultimo esperimento.
[40]
In tema v. L. Iannicelli, Commento all’art. 213 CCII, in Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza a cura di A. Carratta, cit., 2394 ss.
[41]
Una distinta prospettiva potrebbe altresì porsi nell’ipotesi di vendita dell’azienda nel contesto di uno strumento, ivi compreso il concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio. Proprio con riferimento a quest’ultimo, Trib. Milano 4 luglio 2024, in IlCaso.it, ha ritenuto che “nel contesto del concordato semplificato, così come nella composizione negoziata allorquando si tratti di cedere un’azienda, ma più in generale, nei casi d’urgenza, anche nei concordati preventivi, le regole formali prescritte dal combinato disposto degli artt. 114, 4° co., e 214 e ss. CCII, non consentono di perseguire efficacemente gli interessi dei creditori allorquando questi potrebbero essere lesi proprio dal fattore temporale”; che “la disposizione di cui all’art. 216 CCII, peraltro, trova piana e ampia applicazione nel caso in cui si tratti di vendere beni staticamente considerati, in cui, cioè, il fattore temporale, se non è ininfluente, può essere gestito con opportuni accorgimenti”; e che “in caso d’urgenza, la procedura, ai fini dell’individuazione dell’acquirente, non debba seguire le regole formali stabilite in via ordinaria per i casi in cui il fattore temporale sia suscettibile di essere gestito senza pregiudizio dei creditori, quanto, piuttosto, debba concentrarsi sulle modalità tramite cui il debitore è giunto all’individuazione dell’acquirente e se il prezzo offerto sia congruo, anche considerando se l’acquirente sia una parte correlata del debitore ovvero esistano ulteriori fattori devianti che ostacolino il raggiungimento del migliore risultato per i creditori, alle condizioni date”.
[43]
Il Considerando n. 41 della Direttiva pre-pack, cit., precisa che “agli Stati membri non è preclusa la possibilità di disporre che l’organo giurisdizionale o l’autorità competente, che abbia accertato che il processo di vendita non è competitivo, trasparente, equo e conforme alle norme di mercato, possa decidere di procedere a un’asta pubblica durante la fase di liquidazione o a una liquidazione atomistica dei beni del debitore nell’ambito di una procedura di insolvenza”.
[45]
È noto che la legge-delega n. 155/2017 (sulla cui base è stato emanato il CCII), all’art. 2, comma 1, il principio di cui all’art. 2, comma 1, legge-delega 19-10-2017, n. 155, demandava al legislatore delegato di “sostituire il termine fallimento e i suoi derivati con l’espressione liquidazione giudiziale”; e che, in effetti, l’art. 349 CCII prevede che nelle disposizioni normative vigenti “i termini fallimento, procedura fallimentare, fallito nonché le espressioni dagli stessi termini derivate devono intendersi sostituite, rispettivamente, con le espressioni liquidazione giudiziale, procedura di liquidazione giudiziale e debitore assoggettato a liquidazione giudiziale e loro derivati, con salvezza della continuità delle fattispecie”. Sennonché, il successivo art. 369 – recante, per espressa dichiarazione della sua rubrica, “Norme di coordinamento con le disposizioni del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 ...” (ossia col T.u.b.) – pur intervenendo, per esigenze di coordinamento, su un cospicuo numero di norme del T.u.b., si è “dimenticato” di sostituire, nel corpo dell’art. 41, il termine fallimento col termine liquidazione giudiziale. A voler essere rigorosi, se ne potrebbe desumere che, alla stregua del principio ubi lex noluit non dixit, e sul presupposto che l’art. 369 CCII disciplina il coordinamento del CCII col TUB, non essendo l’art. 41 T.u.b. in esso espressamente menzionato, è come se il legislatore avesse inteso, in parte qua, abrogarlo, ovvero renderlo inoperativo (come sostenuto, ad esempio, da Trib. Ancona 22 giugno 2023). Se, poi, consideriamo che i conditores del CCII non hanno inteso dare esecuzione alla previsione della legge-delega n. 155 del 2017 (precisamente all’art. 10) – la quale mandava all’esecutivo di procedere al riordino ed alla revisione del sistema dei privilegi, principalmente con l’obiettivo di ridurre le ipotesi di privilegio generale e speciale, con particolare riguardo ai privilegi retentivi, eliminando quelle non più attuali rispetto al tempo in cui sono state introdotte ed adeguando in conformità l’ordine delle cause legittime di prelazione – se ne potrebbe, al limite, trarre la conclusione che il legislatore più recente abbia inteso prendersi in parte qua una più ampia pausa di riflessione, guardando con una certa diffidenza a forme di realizzazione del credito troppo “stravaganti” rispetto all’impronta “ecumenica” della normativa concorsuale di nuovo conio. Ma ragionare in questa maniera sarebbe, a mio avviso, un fuor d’opera, sembrandomi il mancato richiamo, nel corpo dell’art. 369 CCII, all’art. 41 del T.u.b. il frutto non già della voluntas abrogationis, bensì di una clamorosa dimenticanza del legislatore, sicché l’applicazione di quest’ultima norma tanto ai vecchi fallimenti (in via transitoria), quanto (a regime) alle nuove liquidazioni giudiziali, “non è frutto di un’interpretazione estensiva od analogica, ma letterale, stante la successione identitaria tra le due procedure concorsuali” (così G. Nardecchia, Liquidazione controllata, procedure esecutive e privilegio processuale fondiari, in Fall., 2023, 968). In argomento rinvio alle considerazioni già svolte in F. De Santis, Prospettive e tormenti del privilegio processuale fondiario, in Riv. es. forzata, 2023, spec. 802 ss.
[47]
E’ il caso, d’altro canto, di rammentare come, negli anni più recenti, la giurisprudenza – con la finalità di ricondurre la distribuzione del ricavato dalla vendita fondiaria nel grembo (e nelle regole) delle graduazioni concorsuali – sia pervenuta, sul piano dell’espropriazione per credito fondiario, ad una più compiuta sistemazione operativa dei rapporti tra liquidazione universale e procedura esecutiva singolare, precisando che la provvisoria distribuzione delle somme ricavate dalla vendita dell’immobile pignorato nell’esecuzione (individuale) fondiaria deve essere operata dal giudice dell’esecuzione sulla base dei provvedimenti (anche non definitivi) emessi in sede concorsuale ai fini dell’accertamento, della determinazione e della graduazione del credito fondiario. La Corte regolatrice ha messo a punto financo una sorta di “breviario” di raccordo tra le due procedure, il quale prevede che: a) per ottenere l’attribuzione (ma solo in via provvisoria, e salvi i definitivi accertamenti operati nel prosieguo della procedura concorsuale) delle somme ricavate dalla vendita all’esecuzione individuale, il creditore fondiario deve (anche a prescindere dall’avvenuto intervento del curatore nel processo esecutivo singolare) documentare al giudice dell’esecuzione di avere proposto l’istanza di ammissione al passivo concorsuale, e di avere ottenuto un provvedimento favorevole dagli organi della procedura (ancorché non definitivo); b) per ottenere la graduazione di eventuali crediti di massa maturati in sede concorsuale a preferenza di quello fondiario, e quindi l’attribuzione delle relative somme, con decurtazione dell’importo attribuito alla banca procedente, il curatore deve intervenire nel processo esecutivo e documentare l’avvenuta emissione, da parte degli organi della procedura concorsuale, di formali provvedimenti che dispongano la suddetta graduazione; c) la distribuzione così operata dal giudice dell’esecuzione ha carattere provvisorio e può stabilizzarsi solo all’esito degli accertamenti definitivi operati in sede concorsuale, legittimando in tal caso il curatore ad ottenere la restituzione delle somme eventualmente riscosse in eccedenza (cfr. Cass. 28 settembre 2018, n. 23482, in Fall., 2018, con commento di G. Nardecchia. In tema v. anche A. Nascosi, Il rapporto tra procedura concorsuale ed espropriazione forzata nella tutela del credito fondiario alla luce di una recente decisione della Cassazione, in Riv. es. forzata, 2019, 350 ss.).
[48]
V. Cass. 25 luglio 2025, n. 21444, che, alla luce dell’art. 568 c.p.c. e dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., qualifica la nomina dell’esperto come indefettibile e la perizia di stima come atto “polifunzionale” con contenuto normativamente prescritto; nonché Corte cost. 17 aprile 2019, n. 90, che valorizza, nell’àmbito della riforma del 2015, il passaggio al criterio del valore di mercato e l’ampliamento/standardizzazione del contenuto della relazione di stima. La perizia di stima mira altresì a fornire agli interessati all'acquisto del bene una descrizione dell'immobile (inclusi i suoi eventuali difetti) predisposta da un tecnico del settore, previene contestazioni e rafforza la stabilità della vendita giudiziaria, perché una dettagliata informazione su ogni possibile aspetto dell'acquisto impedisce che eventuali doglianze dell'aggiudicatario possano essere fondatamente fatte valere in un momento successivo (Cass. 25 ottobre 2016, n. 21480). In pratica, la perizia è “istituzionalmente finalizzata all'utile collocamento del bene staggito sul mercato, per la maggiore proficuità possibile della sua liquidazione” (così Cass. n. 21444/2025, cit.) Secondo Cass. 2 aprile 2014, n. 7708, "il bando di vendita – e, prima di esso, l'ordinanza del giudice che pone in vendita il bene, a sua volta fondata sulla descrizione datane nel pignoramento prima e nella relazione dell'esperto poi – corrisponde a quella che, nella vendita volontaria, sarebbe una proposta contrattuale di compravendita".
[49]
V., con riferimento alla composizione negoziata ex art. 22 CCII, Tribunale Milano 12 agosto 2023, che subordina l’autorizzazione alla verifica della migliore soddisfazione dei creditori sulla base del valore effettivo degli assets in un’ottica di prosecuzione e della congruità del prezzo testata dal mercato. In senso convergente, cfr. Tribunale Ferrara 8 agosto 2024, che stigmatizza la necessità di acquisire perizie “tarate” sull’offerta ricevuta e ribadisce la necessità di una stima indipendente e metodologicamente corretta, quale parametro per valutare la congruità dell’offerta e gli esiti comparati; nonché Tribunale Alessandria 15 settembre 2025, n. 5514, che preconizza la necessità di stime separate negli scenari alternativi, implementando una procedura competitiva effettiva, con contraddittorio sulla convenienza dell’offerta.
[50]
Il CCII ha concentrato tale potere nelle mani esclusive del giudice delegato, laddove l’art. 107, comma 4, L. fall., accordava al curatore il potere di sospendere la vendita in caso di offerta migliorativa per un importo non inferiore al 10% del prezzo offerto, ma soltanto fino al momento del deposito in cancelleria della documentazione relativa agli esiti delle procedure previsto dall'art. 107, comma 5, L. fall., oltre il quale il potere spettava al solo giudice delegato (in questo senso v. Cass. 16 gennaio 2026, n. 950).
[51]
Il "giusto prezzo" rilevante ai fini dell'art. 586 c.p.c. costituisce un concetto giuridico-processuale, non economico: esso designa l'esito ottenuto da una sequenza procedimentale della fase liquidatoria svolta in conformità alle regole che la presidiano, in assenza di fattori devianti o interferenze illegittime incidenti sulla formazione del prezzo, e non corrisponde necessariamente al valore venale o di mercato del bene. Non integra pertanto un prezzo ingiusto quello che sia anche sensibilmente inferiore al valore posto originariamente a base della vendita, ove questa abbia avuto luogo in corretta applicazione delle norme di rito e non si deducano gli specifici elementi perturbatori della correttezza della procedura. Non è, invece, applicabile analogicamente all'espropriazione singolare la disciplina dettata per la procedura concorsuale, attese le evidenti disomogeneità strutturali e funzionali della fase liquidativa nei due ambiti (cfr. Cass. 12 febbraio 2024, n. 3887).
[52]
Sulla tenuta delle regole minime di correttezza e trasparenza nelle vendite competitive, v., in generale, Cass. 1 luglio 2022, n. 21007, resa in tema di art. 107 L. fall., secondo cui la flessibilità delle forme non dispensa dal rispetto della lex specialis dell’avviso a tutela della par condicio, della massima informazione e dell’affidamento degli offerenti; principio, quest’ultimo, ripreso da Cass. 7 novembre 2023, n. 30917, che ha ricostruito il sistema della sospensione distinguendo tra la fattispecie “per gravi e giustificati motivi” e quella, più ristretta, dell’impedimento del perfezionamento per “prezzo notevolmente inferiore”, ribadendo la cogenza delle regole di legalità e trasparenza della gara e l’autonomia dei presupposti e dei termini delle due ipotesi. Sul versante dell’ingiustizia/incongruità del prezzo, Cass. 26 luglio 2023, n. 22570, ha chiarito che la sospensione non può fondarsi su un mero scarto aritmetico rispetto alla stima o sulla sola presentazione di un’offerta in aumento, occorrendo elementi concreti atti a porre in dubbio la congruità del prezzo in rapporto al mercato ed alla regolarità della procedura; la medesima ordinanza valorizza la casistica elaborata in sede esecutiva ex art. 586 c.p.c. senza appiattimenti automatici, a conferma della distanza strutturale tra i due moduli. Quanto ai termini, Cass. 7 novembre 2023, n. 30917, cit., afferma che il termine decadenziale di dieci giorni si riferisce alla sola ipotesi di sospensione per “prezzo notevolmente inferiore”, mentre la sospensione “per gravi motivi” può essere pronunciata sino al decreto di trasferimento.
[53]
Il comma 9 dell’art. 216 CCII indica espressamente alcune norme dell’esecuzione singolare immobiliare che possono trovare applicazione sotto vincolo di compatibilità, in materia di versamento rateale del prezzo di aggiudicazione (art. 569, comma 3, c.p.c.), di immissione dell’aggiudicatario nel possesso (art. 574, comma 1, c.p.c.), di versamento del prezzo, anche a seguito di finanziamento (art. 585 c.p.c.), di inadempimento e decadenza dell’aggiudicatario (art. 587 c.p.c.).
[54]
Cfr. Cass., Sez. Un., 14 dicembre 2020, n. 28387, secondo la quale, nel procedimento di espropriazione immobiliare, il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c. è provvedimento intrinsecamente definitivo, che produce immediatamente i suoi effetti propri per il solo fatto di essere stato pronunciato, determinando il trasferimento del diritto oggetto della procedura espropriativa libero dai pesi indicati dalla norma e la contestuale estinzione dei vincoli gravanti sul bene. Pertanto, il conservatore dei registri immobiliari è tenuto ad eseguire immediatamente e incondizionatamente la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti, delle iscrizioni ipotecarie e degli altri gravami indicati nel decreto di trasferimento, in ogni caso indipendentemente dal decorso del termine di proponibilità delle opposizioni esecutive ex art. 617 c.p.c., non avendo alcuna potestà di inficiarne o differirne l'immediata efficacia, né potendo subordinare l'adempimento alla produzione di attestazioni sull’inoppugnabilità del decreto, la cui mancata esecuzione espone l'ufficio e i suoi responsabili alle conseguenti responsabilità. La tutela dei titolari delle formalità da cancellare trova adeguata garanzia nel sistema chiuso di rimedi del processo esecutivo e nelle norme sulla distribuzione del ricavato, proiettandosi gli effetti delle ipoteche estinte sulla somma ricavata dalla vendita ai fini della collocazione preferenziale.
[56]
Cass. 10 febbraio 2020, n. 3096; Cass., Sez. Un., 14 dicembre 2020, n. 28387. Anche nei sistemi tavolari, la Corte di cassazione ha escluso che l’intavolazione abbia efficacia costitutiva per i trasferimenti coattivi, ritenendo inefficaci i pignoramenti successivi alla data del decreto e riconoscendo all’aggiudicatario la legittimazione all’opposizione di terzo proprio perché titolare di un autonomo diritto già sorto con il decreto (Cass. 15 aprile 2008, n. 9881; Cass. 15 maggio 2025, n. 13011).
[57]
In particolare, Cass., Sez. Un., 19 marzo 2024, n. 7337, ha precisato che, nel sistema concorsuale, l'art. 108, comma 2, L. fall. (oggi art. 217 CCII) prevede(va) il potere purgativo del giudice delegato in stretta ed esclusiva consonanza con l'espletamento della liquidazione concorsuale dell'attivo disciplinata dalla legge, perché in essa il curatore esercitava la sua funzione secondo il parametro di legalità dettato nell'interesse esclusivo del ceto creditorio mediante gli appositi procedimenti destinati al fine, mentre era da escludere che l’effetto purgativo potesse essere applicato nei diversi casi in cui il curatore agisse quale semplice sostituto del fallito, nell'adempimento di obblighi contrattuali da questo assunti con un preliminare di vendita (come è noto, però, l’art. 173, comma 4, CCII, ha compiuto una scelta diversa, che si pone in rapporto di discontinuità rispetto alla legge fallimentare, prevedendo che l’effetto purgativo discenda anche dall’adempimento di un contratto preliminare nel quale il curatore è subentrato).
[58]
Principio, quest’ultimo, esteso dalla giurisprudenza alla vendita coattivo-procedimentalizzata effettuata nell’ambiente degli strumenti (cfr. Cass. 24 febbraio 2025, n. 4763).